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Grazie anche alla collaudata esperienza nell’analisi e lo studio dei mercati immobiliari, SCENARI IMMOBILIARI ha sviluppato una serie di procedure di analisi e indagine che permettono di ottenere tutti i parametri qualitativi e quantitativi necessari alla progettazione e al monitoraggio di operazioni immobiliari semplici o complesse.

 

RICERCHE, STUDI DI FATTIBILITÀ E MASTERPLAN

In particolare l’attività si articola in:

  • analisi territoriale, domanda di servizi e bacini di utenza
  • analisi di mercato (destinazioni d’uso, analisi di volumi, prezzi e assorbimenti, analisi della concorrenza)
  • analisi del contesto urbanistico locale e degli assetti legislativi e normativi
  • sviluppo di ipotesi urbanistiche
  • individuazione dei principali indicatori di progetto (superfici realizzabili, mix funzionali, ecc.)
  • previsioni di sviluppo della domanda e analisi del target market di riferimento
  • sviluppo di modelli previsionali su prezzi, canoni e volumi
  • verifica stati avanzamenti lavori
  • swot analysis
  • ricerca dell’Highest and Best Use
  • stima dei ricavi generabili dalle singole operazioni di sviluppo finalizzata alla realizzazione di un business plan, stima dei costi e dei tempi di realizzazione.

 

Dal 2007 al 2009 Scenari Immobiliari ha coordinato, con l’Agenzia del Demanio e la Regione Liguria, il più importante progetto di valorizzazione di immobili pubblici in Italia, con lo strumento del PUV (Piano Unitario Valorizzazione).

SCENARI IMMOBILIARI è tra le principali società italiane indipendenti attive nella valutazione immobiliare.

 

VALUTAZIONI DI PORTAFOGLI IMMOBILIARI A FINI PATRIMONIALI

L’Istituto ha sviluppato nel corso degli anni affidabili metodologie per la valutazione dei grandi patrimoni immobiliari in Italia e all’estero: i cespiti valutati complessivamente ammontano a quasi 50 miliardi di euro. Scenari Immobiliari ha ottenuto e riceve incarichi da enti pubblici, banche, Sgr, assicurazioni, società quotate e investitori internazionali.

Negli ultimi dieci anni, Scenari Immobiliari ha svolto diversi incarichi di valorizzazione di asset immobiliari (immobili a reddito e operazioni immobiliari) finalizzata alla realizzazione di operazioni di finanza straordinaria. L’istituto effettua perizie sia in formato full che desk, fino a valutazioni sintetiche su vastissima scala, con tempistiche funzionali alle esigenze del committente. Scenari Immobiliari è stata più volte nominata perito di tribunale per operazioni straordinarie (es. conferimenti) su grandi patrimoni immobiliari.

 

 

ESPERTI INDIPENDENTI PER I FONDI IMMOBILIARI

Scenari Immobiliari ha i requisiti che caratterizzano gli “Esperti Indipendenti” ed è in possesso dei requisiti professionali (c.d. intermediario finanziario) per predisporre la valutazione accertante la compatibilità e la redditività dei conferimenti rispetto alla politica di gestione dei fondi. Essenzialmente l’attività degli Esperti Indipendenti si sostanzia (i) nella valutazione, con cadenza trimestrale o semestrale, dei beni immobiliari e delle società immobiliari facenti parte del patrimonio del fondo al fine di permettere alla Sgr, che gestisce il fondo, di effettuare il calcolo del Nav (Valore netto del fondo) da pubblicare nel rendiconto e nella semestrale, (ii) nel predisporre la congruità del prezzo degli asset in uscita, (iii) nel determinare nei fondi ad apporto il valore di mercato dei beni apportati e (iiii) nel predisporre la valutazione accertante la compatibilità e la redditività dei conferimenti rispetto alla politica di gestione dei fondi.

Scenari Immobiliari ha il ruolo di “Esperto Indipendente” di trenta fondi immobiliari per un Gav (Gross asset value) superiore a otto miliardi di euro.

ADVISORY

SCENARI IMMOBILIARI fornisce servizi di consulenza e collaborazione sulle principali attività legate al real estate. Negli ultimi tre anni SCENARI IMMOBILIARI ha operato come advisor immobiliare, in collaborazione con gli advisor finanziari e gli istituti di credito, in diversi progetti di ristrutturazione del debito per un valore complessivo dei beni pari a circa tre miliardi di euro.

Utilizzando perizie e valutazioni anche di terzi, SCENARI IMMOBILIARI è in grado di realizzare una serie di simulazioni e stress test sui patrimoni immobiliari (o su singoli cespiti) in funzione di diversi scenari di mercato, di assorbimento, di verifica tra valore e prezzo.

La profonda conoscenza dei mercati e delle dinamiche territoriali locali da parte di SCENARI IMMOBILIARI, unita alla possibilità di utilizzare modelli previsivi propri e ampiamente collaudati, permette di effettuare tali operazioni in tempi ristretti (comunque compatibili con le tempistiche decisionali del cliente).

Si tratta di operazioni solo desk e con costi estremamente concorrenziali rispetto alle analisi tradizionali.

 

 

DUE DILIGENCE TECNICA E AMMINISTRATIVA

SCENARI IMMOBILIARI realizza valutazioni tecniche (due diligence) di patrimoni, avvalendosi di una consolidata rete di studi professionali su tutto il territorio nazionale. È in grado di assistere il management di società immobiliari nelle attività di:

  • analisi e congruità dei contratti di compravendita e di locazione
  • individuazione benchmark di mercato
  • analisi e congruità dei contratti di appalto
  • attività di due diligence su portafogli immobiliari

 

SCENARI IMMOBILIARI è in grado di assistere enti pubblici, società private e fondi immobiliari nelle attività di verifica catastale e accatastamento.

 

L’Area Ricerche e Valutazioni dell’Istituto ha ottenuto nel 2005 la Certificazione Sistema Qualità in accordo alla UNI EN ISO 9001, annualmente riconfermata.

SCENARI IMMOBILIARI ha elaborato un meccanismo di rilevazione del mercato immobiliare, fondato su analisi sia di tipo quantitativo che qualitativo, che adatta alla realtà italiana metodologie internazionali.

 

Gli elementi che caratterizzano il sistema di rilevazione e analisi dei dati sono:

  • definizione di un’unità di osservazione o immobile standard che possa essere confrontabile indipendentemente della dislocazione geografica
  • rilevazione e raccolta dati a livello locale e nazionale
  • suddivisione del territorio in microaree che divide ogni comune in cellule omogenee dal punto di vista delle principali caratteristiche immobiliari, ambientali, urbanistiche, infrastrutturale
  • determinazione della numerosità del campione per microarea
  • determinazione dei prezzi delle microaree e riformulazioni dei modelli secondo le dinamiche di mercato

Fondamento di questo meccanismo è la standardizzazione dei parametri di rilevamento che consente l’analisi congiunta dei fenomeni che caratterizzano il mercato immobiliare in funzione delle differenze regionali e intrinseche del mercato stesso.

 

Solo attraverso la conoscenza specifica e dettagliata del territorio, acquisita in oltre un ventennio di osservazioni e analisi di mercato, è stato possibile implementare strumenti e metodologie che convergono in un sistema di analisi unitario ed omogeneo.

 

Scenari Immobiliari, attraverso il suo Ufficio Studi, è quindi in grado di fornire valori, quotazioni, indici, andamenti e banche dati, sia di tipo multiclient che ad hoc, per rispondere a tutte le esigenze informative più specifiche.

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