Presentato il Rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa” di Scenari Immobiliari e Abitare Co. nel corso del FORUM LOCAZIONE 2026: in Italia record di 1,33 milioni di nuovi contratti di locazione e canone medio mensile di 655 euro con un monte canoni nazionale di 50 miliardi di euro l’anno, più 6,5 per la locazione breve. Milano triplica le stipule a studenti in due anni, Bologna e Genova trainano la ripresa dei grandi centri.

 

 

L’Europa si trasforma e la locazione ne diventa il nuovo pilastro strutturale. In uno scenario in cui l’abitare non è più solo una scelta ma un’infrastruttura di competitività urbana, il settore living si conferma la classe di investimento più resiliente del continente, raggiungendo nel 2025 un volume di investimenti di 55 miliardi di euro (+18,5%) . È quanto emerge dal Report “La casa in locazione in Italia e in Europa”, presentato oggi da Scenari Immobiliari e Abitare Co. durante il FORUM LOCAZIONE 2026 tenutosi a Milano. L’analisi evidenzia come, nonostante stock edilizi obsoleti e una crisi abitativa che richiederebbe 2,2 milioni di nuove case l’anno, il mercato della locazione sia l’unico in grado di garantire performance economiche e occupazionali robuste.

 

“L’Europa si avvia a diventare sempre più un continente di inquilini”, ha dichiarato in apertura del convegno Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. “Nel campione di venti città analizzato nel nostro report emerge un quadro che conferma che laddove la locazione è strutturale, segmentata e in parte sostenuta da politiche pubbliche, le performance economiche e occupazionali risultano più robuste e la capacità di assorbire nuovi flussi di popolazione più elevata. Il mercato della locazione si configura così come una delle infrastrutture che condiziona direttamente competitività, coesione e sostenibilità delle città europee . In Italia quasi otto milioni di famiglie inquilini pagano annualmente 50 miliardi di euro di canoni di locazione. Vanno aggiunti altri 6,5 miliardi di euro per le locazioni brevi”

 

Il 2025 è stato l’anno del consolidamento degli investimenti residenziali per il Regno Unito, che ha raddoppiato i volumi del 2024 superando i 28 miliardi di euro, e per la Germania (9,7 miliardi). A spingere la crescita è stato soprattutto l’incremento del 70% negli investimenti in Student Housing (PBSA)e del 10% nel multifamily delle grandi aree metropolitane. Nonostante la riduzione dei tassi d’interesse abbia favorito l’accesso al credito, l’Unione Europea sconta ancora un deficit di 650mila unità annue rispetto alla domanda reale, per un volume di investimento aggiuntivo di 150 miliardi di euro l’anno. L’Italia segue il trend positivo con un dinamismo senza precedenti: nel 2025 gli investimenti diretti nel living hanno sfiorato il miliardo di euro, segnando un +40% rispetto ai 675 milioni del 2024. Le proiezioni per il 2026 sono ancora più ambiziose, con volumi stimati a 1,25 miliardi di euro. Tuttavia, il report ammonisce: nonostante la crescita, l’Italia resta all’ultima posizione tra le cinque principali economie europee (EU5). Il mercato italiano sta attirando capitali transfrontalieri e private equity interessati a strategie di “platform deal” e asset conformi ai criteri ESG, visti come l’unica risposta sostenibile a una domanda di affitto in costante aumento.

 

L’approccio che Scenari Immobiliari e Abitare Co hanno proposto fin dalla prima edizione del Rapporto annuale sulla Casa in locazione in Italia e in Europa, si è fin da subito posizionato su di un livello differente rispetto a quello proposto da altri studi di mercato. Fortemente connotato da una lettura critica della congiuntura e della struttura del mercato, non indifferente alle “tensioni” esistenti tra politica e enti amministrativi, città e territori, valore collettivo e interesse privato è pronto ad evolvere in un Osservatorio Immobiliare sulla Locazione che vedrà coinvolto un comitato scientifico composto da atenei, centri ricerca, esperti del settore, associazioni di categoria, Sgr, … al fine di contribuire al miglioramento del livello di trasparenza del mercato, allo sviluppo e all’attuazione di politiche sociali, fiscali e di regolamentazione del settore, alla riduzione dei livelli di incertezza per investitori e operatori nonché al monitoraggio delle problematiche abitative.

 

“Nel Report di quest’anno – ha sottolineato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – abbiamo analizzato la locazione come un segmento industriale a tutti gli effetti, con l’obiettivo di superare la narrazione puramente emergenziale legata al caro affitti o alla crisi studentesca. È necessario distinguere chiaramente tra i segmenti che possono funzionare come un vero mercato, con rischi e rendimenti compatibili per il capitale privato, e quegli ambiti che devono essere riconosciuti come welfare abitativo sotto la responsabilità delle istituzioni. Il nostro report mette in luce la catena del valore della filiera: da un lato la pressione sugli inquilini per canoni e scarsità di alternative, dall’altro le incertezze regolatorie e la volatilità che frenano gli investitori. Solo dando evidenza a come si distribuiscono costi e ritorni potremo sviluppare un’offerta realmente sostenibile”.

 

“Il mercato della locazione in Italia sta vivendo una fase di profonda trasformazione, caratterizzata da un aumento dei canoni più rapido dei prezzi di vendita, dalla crescita della domanda temporanea e dalla presenza di milioni di abitazioni non utilizzate. In questo contesto, è indispensabile sviluppare una politica della locazione moderna, basata su dati certi, capitale istituzionale e un quadro urbanistico e fiscale semplificato”, ha dichiarato Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co. “Con l’Osservatorio sulla Locazione che oggi proponiamo insieme a Scenari Immobiliari unitamente alle proposte presentate, intendiamo offrire strumenti concreti per rendere il mercato più accessibile ed efficiente: dalla creazione di un sistema nazionale di monitoraggio dei canoni alla promozione del Build-to-Rent, dagli incentivi per riportare sul mercato gli immobili sfitti, alla definizione di nuovi contratti e modelli abitativi più flessibili, in linea con i bisogni di studenti, lavoratori e famiglie. Se vogliamo un mercato della locazione più equo, trasparente e sostenibile – afferma Crupi – serve un nuovo patto tra pubblico e privato. Una visione che favorisca gli investimenti, acceleri i processi e consenta di ampliare l’offerta abitativa di qualità per tutte le classi sociali. Abitare Co. è pronta a dare il proprio contributo per costruire un sistema più solido, moderno e capace di rispondere davvero ai cambiamenti in atto”.

 

Focus Italia: dinamismo record e mutamento strutturale della domanda

In Italia, il 2025 ha segnato il pieno superamento della fase ciclica più complessa, con un mercato della locazione che ha mostrato livelli di vitalità straordinari: sono stati oltre 1,33 milioni i nuovi contratti stipulati (+4,4% rispetto al 2024), per un volume complessivo di canoni annuali superiore agli 11,4 miliardi di euro.

 

Tuttavia, il Report evidenzia come questa crescita sia alimentata principalmente dalle crescenti difficoltà delle famiglie nell’accesso all’acquisto, rendendo l’affitto per molti l’unica opzione possibile. Questa pressione, unita a una strutturale carenza di offerta qualitativa e quantitativa, ha spinto i canoni medi nazionali a crescere del 5,15%, con punte eterogenee: se il mercato ordinario di bassa qualità ha ceduto l’1,5%, i mercati convenzionati legati ai nuovi Patti territoriali hanno registrato rincari fino al 15%.

 

Il mercato sta vivendo una profonda trasformazione nelle tipologie contrattuali. Il contratto ordinario di lungo periodo sta perdendo centralità, coprendo oggi meno del 30% delle nuove stipule (un crollo di 30 punti percentuali rispetto al 2015). Al contrario, si registra un’esplosione dei contratti agevolati per studenti, che ormai rappresentano il 7% del totale. In particolare, spiccano i casi di Milano (+108%) e Bologna (+51%), dove il ricorso ai contratti concordati ha subito un’accelerazione senza precedenti.

 

La domanda prosegue il suo processo di concentrazione nei grandi poli urbani, spingendo i valori verso nuovi record: Milano si conferma la città più onerosa, raggiungendo i 200 €/mq/anno (+10%).Roma si attesta stabilmente sopra i 155 €/mq/anno, Bologna e Napoli registrano crescite speculari del +16%, con canoni rispettivamente di 140 €/mq e 120 €/mq mentre Genova mette a segno il balzo più significativo, superando per la prima volta i 115 €/mq con un incremento decennale prossimo al 30% trainato, negli ultimi anni, dalla nuova offerta residenziale disponibile in ambiti semicentrali.

A livello regionale, dal 2016 ad oggi, la Lombardia guida la crescita grazie all’attrattività dell’area metropolitana milanese. Seguono la Valle d’Aosta, tornata a correre per la domanda di seconde case e locazioni turistiche, e il Friuli-Venezia Giulia, trainato da un tessuto produttivo fiorente e dal ruolo di snodo logistico internazionale.

 

Le previsioni per il 2026 indicano un consolidamento dei volumi (crescita stimata inferiore all’1%) e un ulteriore rincaro dei canoni superiore al 4%, che porterà il valore medio nazionale oltre i 95 €/mq/anno. Una situazione che, in assenza di politiche pubbliche mirate, rischia di rendere sempre più stringente l’emergenza abitativa per le fasce di popolazione più fragili.

 

 

Focus Grandi Città: tra flessibilità contrattuale e pressione della domanda

L’analisi dei principali centri urbani italiani conferma una tendenza comune: la richiesta di flessibilità e la pressione esercitata dalla domanda di studenti fuori sede e giovani lavoratori si scontrano con la cronica scarsità di offerta di qualità a canoni sostenibili. In questo contesto, le singole realtà cittadine mostrano peculiarità marcate.

 

Milano si conferma il mercato più dinamico e reattivo a livello nazionale. Con oltre 84.500 nuove stipule nel 2025 (+13,8%), il capoluogo lombardo segna un record assoluto: rispetto al 2023, il numero di nuovi contratti per studenti e a canone concordato è quasi raddoppiato (+96%). Questa spinta, alimentata dalla massiccia presenza di domiciliati e universitari, ha orientato i locatori verso forme di locazione agevolate, segmento in cui la città detiene il primato di crescita, nonostante il costante aumento dei prezzi sul libero mercato.

 

A Bologna, il mercato è tornato a correre raggiungendo i 19.500 nuovi contratti, con un incremento annuo superiore al 23%. La doppia vocazione della città, turistica e universitaria, ha però innescato una criticità strutturale: l’aumento dei canoni non è stato accompagnato da un’espansione dell’offerta disponibile, rendendo difficile l’accesso al centro per gli studenti e spingendo le famiglie residenti verso i quartieri periferici.

 

Genova mostra segnali di una trasformazione profonda, legata agli interventi di rigenerazione e infrastrutturazione del territorio. Con oltre 16.700 nuovi contratti (+9%), il capoluogo ligure continua a mostrare un’inversione della gerarchia tradizionale dei valori: i canoni più elevati si registrano nelle zone semicentrali, superando il centro storico. Qui, l’offerta per i contratti di lungo periodo resta limitata dalla forte incidenza delle locazioni brevi turistiche e dall’obsolescenza dello stock edilizio nel nucleo antico della città.

 

Anche per Roma, Napoli e Torino, pur con dinamiche eterogenee, il report evidenzia come la stabilizzazione dei tassi d’interesse non abbia allentato la morsa sulla locazione. La domanda resta fortemente concentrata nei nuclei urbani, consolidando una crescita dei valori che premia la vicinanza ai servizi e ai poli universitari, confermando la casa in affitto come l’infrastruttura centrale per la tenuta sociale ed economica dei grandi centri.

 

Da ormai un decennio, le maggiori realtà metropolitane della Penisola stanno attraversando processi di trasformazione sociale, economica, immobiliare e funzionale dell’infrastruttura abitativa in locazione. I fattori che hanno trainato, e stanno tutt’ora trainando, l’evoluzione del comparto sono riconducibili ai crescenti livelli di eterogeneità della domanda abitativa e delle sue esigenze, in termini quantitativi e qualitativi.

 

All’interno del Report è stata sviluppata una iniziale e sintetica (ma non per questo meno esaustiva) prospettiva di analisi utile a delineare un processo teorico innovativo e a definire i limiti dei principali addensamenti metropolitani funzionali della penisola al fine di offrire una chiave di lettura immobiliare per mercati residenziali formatisi sotto la spinta di dinamiche guidate esclusivamente dalle esigenze della domanda.

 

 

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