Presentato a Roma il 47esimo Rapporto su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero” di Scenari Immobiliari. Italia in accelerazione: patrimonio dei fondi a 149,5 miliardi e performance al top in Europa

La gestione del patrimonio immobiliare attraverso fondi dedicati e REITs continua anche nel 2025 a rappresentare uno dei principali driver di sviluppo per il mercato real estate e per l’economia mondiale. A livello globale, il valore del patrimonio immobiliare gestito registra una nuova crescita: le stime di fine anno indicano un totale di 5.030 miliardi di euro, pari a un incremento del 4,5% su base annua. A trainare l’espansione sono soprattutto gli strumenti quotati internazionali, in particolare i REITs, che aggregano nei loro portafogli immobili un valore superiore a 3.800 miliardi di euro. In Europa, il numero complessivo di fondi e REITs supera quota 2.320 veicoli, circa sessanta in più rispetto al 2024. Il patrimonio raggiunge 1.700 miliardi di euro, in aumento di tre punti percentuali su base annua, rappresentando il 33,8% del totale mondiale. I REITs europei – pari a circa il 15% del patrimonio REIT globale – detengono il 33,5% del patrimonio dei veicoli europei, mentre i fondi immobiliari, quotati e non, continuano a dominare il mercato con una quota superiore al 66,5%. Questi sono alcuni dei dati del 47esimo Rapporto 2025 su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, che ne ha curato la parte di analisi finanziaria, che sono emerse oggi a Roma.

“Lo scenario globale continua a essere caratterizzato da un contesto geopolitico e commerciale imprevedibile”, ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, aprendo il convegno di aggiornamento del Rapporto. “Sebbene la fiducia delle imprese risenta delle prospettive incerte, gli impatti economici reali finora sono rimasti contenuti. Le stime di fine anno prefigurano una crescita positiva nella maggior parte dei principali mercati immobiliari europei, con un ulteriore ampliamento previsto per il 2026. A pochi mesi dalla chiusura del 2025, e nonostante un leggero rallentamento rispetto al forte avvio dell’anno, i mercati immobiliari dei Paesi europei confermano la loro solidità. L’incertezza sta principalmente posticipando alcune decisioni nei comparti della logistica e degli immobili industriali, ma aumentano le prospettive di maggiori transazioni future. La domanda di spazi retail di alta qualità – in particolare nel segmento del lusso – resta vivace, così come quella per nuovi immobili a uso terziario nelle principali capitali europee”.

Fondi immobiliari italiani: crescita continua e prospettive 2026

I fondi immobiliari italiani continuano a evidenziare performance positive. Il patrimonio gestito rappresenta oltre il 14% del totale dei veicoli europei, registrando un incremento di circa 80 basis point su base annua. Il patrimonio detenuto direttamente dai 715 fondi attiviraggiunge i 149,5 miliardi di euro, con una crescita del 7,6% rispetto al 2024. Le previsioni per il 2026 indicano un’ulteriore espansione: il patrimonio potrebbe aumentare del 7,7%, mentre il numero di veicoli è atteso in crescita fino a 750 unità. Nell’asset allocation italiana si osserva un incremento del peso del comparto residenziale e di quello ricettivo, mentre la logistica si mantiene stabile. Le SGR ipotizzano per il 2026 una maggiore diversificazione dei portafogli e un aumento complessivo delle masse gestite.

“Il patrimonio dei fondi immobiliari italiani ha raggiunto oggi i 149,5 miliardi di euro, distribuito tra 60 SGR e 715 fondi attivi, confermando il ruolo sempre più centrale del nostro Paese nel panorama europeo del risparmio gestito immobiliare”, ha sottolineato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. “Si tratta di un comparto in fase di consolidamento strutturale, come dimostra la forte concentrazione nelle mani delle prime venti società di gestione, che amministrano oltre 680 fondi, pari al 95% del totale. Il patrimonio medio per singola SGR si attesta attorno ai 2,35 miliardi di euro, un valore rivisto al rialzo di oltre il 2,5% rispetto ai dodici mesi precedenti. Questo incremento deriva non solo dalla crescita dei portafogli esistenti, ma anche dall’ingresso di nuove realtà e dall’espansione dei veicoli gestiti, segno di una crescente maturità del mercato. Se consideriamo le principali venti SGR, che detengono la quasi totalità dei fondi, il patrimonio medio supera i 7 miliardi di euro, cifra che testimonia la capacità degli operatori maggiori di attrarre capitali, diversificare le strategie e svolgere un ruolo propulsivo per l’intero settore. La dimensione e la struttura del patrimonio in gestione non rappresentano soltanto indicatori economici, ma raccontano una trasformazione più profonda: quella di un’industria che sta diventando sempre più efficiente, orientata alla qualità degli asset, alla sostenibilità dei portafogli e alla creazione di valore nel medio-lungo periodo. In questo contesto, l’Italia continua a distinguersi per dinamismo, capacità di innovazione e crescente attrattività verso investitori istituzionali nazionali e internazionali”.

L’aggiornamento del Rapporto 2025 è stato presentato da Mario Breglia, (presidente di Scenari Immobiliari), Francesca Zirnstein (direttore generale di Scenari Immobiliari) e Gottardo Casadei (Studio Casadei), e commentato dai responsabili delle sgr aderenti al gruppo di lavoro: Alessandra Bellioni (COIMA SGR), Stefano Botto (COLLIERS GLOBAL INVESTORS ITALY SGR), Filippo Catena (CDP REAL ASSET SGR), Riccardo Corsi (FABRICA IMMOBILIARE SGR), Massimo Di Gregorio (REAM SGR), Domenico Giusti (CASTELLO SGR), Gabriele Polito (INVESTIRE SGR).