Castello Sgr e Scenari Immobiliari presentano a Milano la settima edizione di Hospitality Forum. In Europa +40% di investimenti e miglior risultato dal 2019: dinamiche in crescita e nuove mete turistiche

Nel 2024 il mercato alberghiero italiano ha fatto registrare investimenti prossimi ai 2,2 miliardi di euro, in aumento del cinquanta per cento rispetto al 2023. Nel corso del primo semestre del 2025 l’espansione delle catene e le attività dei principali operatori del mercato hanno consolidato e migliorato le dinamiche dell’anno precedente, permettendo agli investimenti di superare gli 1,5 miliardi di euro. In Europa, gli investimenti nel settore alberghiero hanno raggiunto i 22,5 miliardi di euro, con un incremento del quaranta per cento rispetto al 2023, segnando la miglior performance dal 2019, facendo segnare un trend chiaramente in ripresa. Questi sono alcuni dei dati che emergono dal Rapporto 2025 sul mercato immobiliare alberghiero, presentato oggi a Milano nel corso di Hospitality Forum 2025, organizzato da Castello SGR (uno dei più importanti investitori in questo segmento) e Scenari Immobiliari.

In Europa nel 2024 sono state concluse circa 1.000 transazioni, per un totale di oltre 120.000 camere, e un volume dei portafogli di quasi 8 miliardi di euro, equivalente a oltre un terzo del mercato complessivo. I mercati più attrattivi si confermati quelli di Regno Unito, con 7,85 miliardi di euro, seguito da Spagna con 3 miliardi e Francia con 2,4 miliardi: questi tre Paesi rappresentano insieme quasi il sessanta per cento del volume totale. L’Italia si è posizionata poco dietro, con risultati anch’essi significativi e che dopo le perfomance registrate in questi primi mesi del 2025 si prevede possa salire, a spese della Francia, sul podio finale del 2025.

In Italia, le classi luxury e upper upscale hanno attratto complessivamente il sessanta per cento degli investimenti degli ultimi 18 mesi (2,3 miliardi di euro): solo nel 2024 le dinamiche di mercato hanno coinvolto più di 6.500 camere.

“In Italia – afferma Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – le prospettive per il 2025 si dimostrano favorevoli, supportate dai risultati del primo semestre, che raccontano un mercato con più di 1,5 miliardi di investimenti domestici e cross-border nel comparto alberghiero, un fatturato solido, una domanda vivace e flussi turistici in crescita, RevPar e Adr che hanno raggiunto livelli record e nuove “dream destination” in territori secondari. Lo sviluppo di nuove forme di ricettività rappresenta una trasformazione rispetto all’hotellerie tradizionale, trasformazione caratterizzata da una maggiore integrazione con il territorio e un migliore ascolto delle esigenze della domanda. Le destinazioni che sapranno coniugare qualità, sicurezza e flessibilità potranno rafforzare la propria posizione competitiva e contribuire alla sviluppo economico del Paese”

“Il mercato immobiliare alberghiero italiano sta attraversando una fase di straordinario dinamismo, sostenuto da flussi turistici in crescita, performance operative ai massimi storici e un interesse crescente da parte degli investitori istituzionali” commenta Giampiero Schiavo, Amministratore Delegato e Direttore Generale di Castello Sgr. “Le performance del primo semestre confermano il ruolo strategico di questo comparto nell’economia nazionale e una progressiva diversificazione geografica degli investimenti, che oggi coinvolgono tanto le grandi città quanto destinazioni emergenti. In questo scenario, le classi luxury e upper upscale si confermano motori fondamentali della crescita, intercettando una domanda internazionale sempre più esigente e orientata verso esperienze di soggiorno ad alto valore aggiunto. Per rendere strutturale questa traiettoria di sviluppo e consolidare il posizionamento dell’Italia tra le destinazioni più attrattive in Europa, serve accelerare il processo di riqualificazione dell’offerta ricettiva, investendo in innovazione, sostenibilità e qualità architettonica.”

In Italia il numero di transazioni concluse nel 2024 e in questi primi mesi del 2025, prossimo a 90 strutture, conferma la vivacità del comparto, così come l’ampiezza della distribuzione geografica delle operazioni. Le destinazioni principali restano Firenze, Milano, Roma e Venezia, ma il crescente interesse degli investitori sta portando alla ribalta anche città come Bologna, Genova, Napoli, Palermo e Verona, oltre a numerose località lacustri e marittime. Nel solo terzo trimestre del 2024, il comparto ha attratto oltre 450 milioni di euro grazie a operazioni di rilievo come la cessione di un portafoglio extra-alberghiero tra Veneto e Toscana, la riconversione di un immobile nel centro di Roma in un hotel 5 stelle lusso e il rafforzamento dell’interesse per la Sicilia e il Sud Italia.

Nel 2024, il valore del patrimonio immobiliare ricettivo italiano ha superato i 160 miliardi di euro, registrando una crescita dell’11 per cento rispetto all’anno precedente. Di questi, circa 133 miliardi sono riconducibili a strutture alberghiere, pari a oltre l’ottanta per cento del totale, mentre 29 miliardi sono riferibili al comparto extra-alberghiero. Il numero di strutture ricettive in portafoglio ai 79 fondi immobiliari attivi, di cui solo il 12 per cento italiani, è passato da 144 nel 2023 a 191 nel 2024, facendo salire al 4 per cento la quota delle superfici immobiliari complessive gestite dalle 25 SGR.

Il fatturato immobiliare del comparto è cresciuto da 3 miliardi nel 2023 a 3,4 miliardi di euro nel 2024, con un incremento del 13 per cento. Le previsioni per il 2025 indicano una crescita ulteriore di quasi il 9 per cento, con il superamento dei livelli record del 2019 e il raggiungimento dei 3,7 miliardi di euro.

Nel 2024, il tasso di occupazione delle strutture ricettive di fascia medio-alta ha superato il sessantacinque per cento nella quasi totalità delle città italiane. In particolare, Bologna, Firenze, Milano, Roma e Venezia hanno registrato tassi superiori al settantacinque per cento. Nei primi mesi del 2025, Bologna e Milano hanno mostrato un ulteriore incremento di due punti percentuali, avvicinandosi all’ottanta per cento, mentre Roma e Venezia hanno subito una lieve contrazione.

Le previsioni turistiche per il 2025 delineano un quadro molto positivo: si stimano 134 milioni di arrivi, oltre 467 milioni di presenze e una spesa complessiva prossima ai 135 miliardi di euro.

Il 2024 segna il ritorno ai livelli pre-pandemia per l’offerta ricettiva italiana. Dopo la contrazione subita nel biennio 2020-2021, con la perdita di circa 100.000 posti letto, il comparto ha recuperato terreno. Il numero di strutture alberghiere ha superato le 32.940 unità, con oltre 1,09 milioni di camere disponibili.

Parallelamente, il comparto extra-alberghiero ha mostrato una vitalità ancora maggiore, con un incremento del diciotto per cento nel numero di strutture e dell’otto per cento nei posti letto rispetto al 2023. Complessivamente, l’offerta ricettiva nazionale è passata da poco più di 5,2 milioni a quasi 5,5 milioni di posti letto, con una crescita di circa il cinque virgola otto per cento su base annua.

La continua evoluzione dei costumi e delle dinamiche socioeconomiche nel sistema turistico globale ha determinato una ulteriore trasformazione nelle modalità di fruizione e offerta dei servizi ricettivi, spingendo il mercato immobiliare alberghiero verso nuove forme di ospitalità innovative e sostenibili, capaci di adattarsi a tendenze e preferenze in continua evoluzione, influenzate da fattori sociali, tecnologici e di consumo.

Nel 2024, il valore aggregato degli asset immobiliari alberghieri è stato stimato in quasi 1.300 miliardi di dollari, il fatturato annuo complessivo generato dal settore hospitality a livello mondiale supera i 3.900 miliardi di dollari. In Italia le strutture extra-alberghiere hanno raggiunto i 180 milioni di presenze, con il comparto open air che ha generato un fatturato superiore agli 8 miliardi di euro, pari a circa l’8 per cento del fatturato complessivo della ricettività turistica nazionale (hotel, campeggi, villaggi, agriturismi, b&b, …). Le previsioni per il prossimo quinquennio riguardano la crescita dell’offerta di glamping in Italia, che dalle 320 del 2025 raggiungerà le 400 entro il 2030.

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